Este fenómeno no se limita solo a la provincia, ya que a nivel nacional y en la Ciudad de Buenos Aires, las entidades de recaudación están adoptando cada vez más herramientas tecnológicas y métodos de cruce de información para identificar ampliaciones, remodelaciones y construcciones que los propietarios no han declarado. Generalmente, esto sucede para evitar un aumento en el impuesto inmobiliario. Ante esto, surge una doble inquietud: ¿cuáles son las implicancias de no declarar una obra y cómo se puede saber si el fisco ya la ha identificado?
El sistema M2 de ARBA compara imágenes de alta resolución de todo el territorio bonaerense con los datos que cada propietario ha declarado ante el organismo. Cuando se detecta una discrepancia, se priorizan automáticamente los casos donde la diferencia entre lo declarado y lo construido es más significativa. A partir de allí, el contribuyente recibe una notificación y puede regularizar su situación de forma digital, presentando una Declaración Jurada Web de Avalúo o haciendo un descargo en caso de considerar errónea la detección.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, este proceso se realiza a través de la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC), perteneciente al Gobierno porteño, y se inicia mediante la plataforma TAD. La Ley 6478, promulgada en 2022, establece un esquema diferenciado según el tipo de infracción. Si la ampliación cumple con el Código de Edificación, la regularización no acarrea multa; el propietario solo debe abonar los derechos de construcción por los metros adicionales declarados. Sin embargo, si la obra transgrede además el Código Urbanístico, como en el caso de superar la superficie permitida para el lote, se deben pagar tanto derechos e infracciones como una plusvalía del 100% sobre el excedente.
El procedimiento varía si la ampliación se realiza dentro de un edificio de propiedad horizontal. En estos casos, además de ajustarse al Código de Edificación, el propietario necesita las firmas de los demás copropietarios y presentar un plano de mensura que delimite la nueva superficie anexada. No es necesario modificar el reglamento de copropiedad para la regularización; con actualizar el plano catastral es suficiente, aunque sin el acuerdo de los vecinos, el trámite se verá afectado.
Una vez que la ampliación se registra, el impacto inmediato se aprecia en la boleta del impuesto Inmobiliario y el ABL. Esta declaración actualiza la valuación fiscal de la propiedad, lo que se traduce en un incremento del impuesto, lo que explica en gran medida la resistencia a regularizar voluntariamente.
Otro punto conflictivo surge en el momento de la venta. Las escribanías exigen un estado parcelario actualizado antes de proceder con la escritura, y suele ser en este momento donde se descubren los metros construidos que nunca fueron declarados. Esto puede retrasar o incluso obstaculizar una operación de compraventa, especialmente si el comprador ha solicitado un crédito hipotecario que requiere que la superficie escriturada coincida con la superficie real.
Además de la supervisión de construcciones específicas, ARBA cuenta con un mecanismo de control relacionado con Bienes Personales. Este organismo intercambia información con registros de propiedad, escribanías y entidades catastrales provinciales para asegurar que cada contribuyente declare la totalidad de su patrimonio inmobiliario. Si un inmueble no aparece en la declaración, lo más probable es que el organismo envíe una intimación o proceda directamente a una determinación de oficio, lo que incluye multas e intereses en los casos más serios.
En la provincia, el sistema M2 resuelve esta inquietud de manera directa, ya que el portal de ARBA permite a los usuarios visualizar las construcciones marcadas como no declaradas, junto con el detalle de la discrepancia detectada. En la Ciudad, aún no existe una herramienta tan accesible, pero AGIP ofrece un trámite para la Obtención de Boleta por Diferencias Fiscales de Avalúo, que es el método formal para notificar a los contribuyentes sobre diferencias halladas entre lo declarado y lo relevado. Fuera de este canal, la señal más común sigue siendo indirecta, como un incremento inesperado en la boleta del ABL o una solicitud de documentación adicional durante la venta o escritura.
En definitiva, la tendencia indica que, gracias a los drones y las imágenes satelitales que utiliza ARBA, así como a los exhaustivos cruces de información de ARCA y AGIP, regularizar una ampliación antes de que el sistema la detecte se presenta como la alternativa más económica. Siempre y cuando la edificación cumpla con el Código de Edificación, declararla no conlleva multa, solo el pago de los derechos correspondientes y el ajuste en el impuesto inmobiliario.
