El cálculo realizado por el Ministerio de Economía establece que, bajo las condiciones utilizadas en el ejemplo, el ingreso neto necesario sería de $3.460.391 mensuales. La cifra surge de aplicar una relación cuota-ingreso del 25%, es decir, que el pago mensual del crédito no puede representar más de una cuarta parte de los ingresos del grupo familiar.
Durante la presentación, el ministro de Economía, Luis Caputo, ejemplificó el escenario con una pareja cuyos integrantes perciban aproximadamente $1,7 millones cada uno. Con esos ingresos, el grupo familiar alcanzaría el nivel requerido por la simulación.
El ejercicio parte de una propiedad valuada en USD 106.667. De acuerdo con las condiciones planteadas, el financiamiento cubriría hasta el 75% del valor del inmueble, equivalente a $120.920.000, unos USD 80.000 calculados al tipo de cambio oficial. El 25% restante quedaría a cargo del comprador. La simulación tampoco contempla otros costos asociados a la operación.
Para calcular el valor de la cuota, Economía tomó como referencia un préstamo a 25 años, con una tasa de UVA + 7%. Bajo esas condiciones, el primer pago sería de $865.098. Se trata de la cuota inicial, ya que el capital se actualiza por UVA y, por lo tanto, el importe expresado en pesos puede modificarse durante la vigencia del crédito.
La relación entre ambos valores es la que determina el ingreso mínimo planteado en el ejemplo: una cuota inicial de $865.098 representa el 25% de un ingreso neto mensual de $3.460.391.
El mecanismo forma parte del denominado Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario, que contempla un financiamiento total de $2 billones. La iniciativa prevé la licitación de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses, que serán colocados en depósitos a plazo fijo para generar fondos destinados a ampliar la oferta de préstamos para vivienda.
Los depósitos estarán denominados en pesos y ajustados por UVA, con una tasa adicional que dependerá del tramo correspondiente. El dinero deberá utilizarse para financiar créditos destinados a la compra, construcción, ampliación o mejora de una primera vivienda.
Cada licitación tendrá un monto de $200.000 millones y estará dividida en dos tramos. Uno tendrá un plazo de un año y una tasa mínima de UVA + 2,50%, mientras que el segundo será a cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%. Ninguna entidad financiera podrá adjudicarse más del 20% del monto total correspondiente a cada licitación.
Una vez constituidos los depósitos, los bancos dispondrán de 90 días corridos para canalizar esos recursos hacia préstamos hipotecarios. El plazo funciona como límite para que los fondos adjudicados sean destinados al financiamiento de viviendas.
El programa también fija condiciones para los créditos otorgados mediante este mecanismo. La tasa que cobren las entidades no podrá superar UVA + 7,50%. El ejemplo presentado por Economía utiliza una tasa de UVA + 7%, por debajo del máximo establecido.
En cuanto al plazo, los préstamos deberán tener una duración mínima de 15 años. Sin embargo, no se establece un período único para todas las operaciones: los 25 años utilizados en la simulación constituyen una alternativa dentro del esquema.
También se fijó un tope para el monto de cada operación, establecido en 150.000 UVA por solicitante. De esta manera, las entidades participantes deberán respetar tres condiciones generales al otorgar los créditos: una tasa que no supere el máximo establecido, un plazo de devolución de al menos 15 años y el límite de monto fijado para cada préstamo.
