Los créditos UVA tienen una característica particular: tanto el capital adeudado como la cuota se actualizan según la evolución de los precios. Por eso, el monto a pagar en pesos tiende a aumentar con el paso de los meses. Esto no significa necesariamente que el préstamo se vuelva más difícil de afrontar, siempre que los ingresos del hogar crezcan a un ritmo similar.
El problema aparece cuando los salarios quedan rezagados frente al UVA. En ese escenario, la cuota absorbe una proporción cada vez mayor del ingreso disponible y aumenta la presión sobre el presupuesto familiar.
También cambió la cantidad de UVA necesarias para comprar una propiedad. Para un departamento valuado en US$85.000, con una financiación del 75% a 20 años, en 2019 se necesitaban 99.213 UVA, mientras que para una operación similar en 2026 la cifra se reduce a 46.681 UVA.
Esta diferencia responde a la evolución de los precios de las propiedades y del valor de la unidad en ambos períodos. También influye la tasa de interés que fija cada entidad financiera, ya que incide en el importe de la primera cuota.
Por eso, antes de tomar un crédito, no alcanza con conocer el pago inicial: es fundamental calcular qué porcentaje del sueldo representa y cuánto dinero queda disponible para cubrir los demás gastos del hogar. En distintas líneas hipotecarias, los bancos establecen que la primera cuota no supere el 25% de los ingresos netos.
Con una cuota inicial de aproximadamente $911.500, por ejemplo, el hogar necesitaría ingresos cercanos a los $3,65 millones mensuales para mantenerse dentro de ese límite.
A partir de allí, la clave es observar cómo evolucionan los dos montos. Si la cuota aumenta en una proporción similar a los ingresos, el esfuerzo de pago se mantiene relativamente estable. En cambio, si los salarios crecen menos que la cuota, la carga financiera se vuelve mayor.
En un escenario hipotético, si la cuota aumentara un 42% durante los próximos dos años, los ingresos deberían pasar de $3,65 millones a unos $5,18 millones mensuales para conservar la misma relación. Si el incremento alcanzara el 103%, el hogar necesitaría ingresos cercanos a los $7,38 millones para mantener ese porcentaje.
La inflación permite entender cómo varía el UVA, pero no alcanza para medir por sí sola el impacto del crédito sobre el bolsillo. Lo determinante es cuánto representa el pago mensual en relación con los ingresos. Por eso, dos familias con préstamos similares pueden enfrentar situaciones muy distintas si una consigue ajustar sus salarios al ritmo de la cuota y la otra queda rezagada.
Algunas líneas hipotecarias incorporan mecanismos para amortiguar los períodos en los que las cuotas aumentan más rápido que los salarios. Uno de ellos compara la evolución del préstamo con el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), que refleja los cambios en los ingresos.
En términos generales, el mecanismo permite calcular cuánto habría aumentado la cuota si hubiera seguido la evolución de los salarios en lugar de la inflación. Cuando la diferencia supera determinado umbral, algunas líneas habilitan una extensión del plazo para distribuir la deuda durante más años y reducir el peso del pago mensual.
Por ejemplo, existen préstamos que permiten extender hasta un 25% el plazo original cuando la cuota supera en un 10% el monto que habría alcanzado siguiendo la evolución salarial. La medida no elimina parte de la deuda, sino que distribuye el saldo en un período más largo.
El Banco Nación, por su parte, ofrece una alternativa para determinados clientes que cobran su sueldo en la entidad. En algunos créditos destinados a vivienda única y permanente de hasta 210.000 UVA, permite contratar una cobertura vinculada a la evolución de los salarios.
Con esta opción, el cliente puede elegir una cuota ajustada por el CVS cuando resulte más conveniente que la calculada según el UVA. La cobertura tiene un costo adicional que también debe considerarse antes de contratar el préstamo.
Las condiciones varían según el banco y la línea hipotecaria: algunas contemplan la extensión del plazo si la cuota se aleja demasiado de la evolución salarial, mientras que otras ofrecen coberturas específicas para limitar ese incremento.
