Según un relevamiento presentado durante el II Congreso Argentino de Crédito Hipotecario, el 31% de los hogares inquilinos del AMBA cuenta con ingresos suficientes para asumir una cuota hipotecaria. El universo representa alrededor de 1.133.000 hogares.
Si el análisis se concentra exclusivamente en quienes alquilan de manera formal, el número alcanza a unos 556.000 hogares cuyos ingresos superan el piso exigido por las entidades financieras.
La magnitud de esa demanda contrasta con las proyecciones de colocación de nuevos préstamos. Las estimaciones oficiales contemplan entre 15.000 y 20.000 líneas hipotecarias activas, frente a un universo potencial que supera los 500.000 hogares formales.
El escenario se desarrolla en un contexto de fuerte crecimiento de la población inquilina. En los últimos 20 años, la cantidad de personas que alquilan en el país casi se duplicó. En la Ciudad de Buenos Aires, en tanto, la diferencia fue todavía mayor: mientras la población total aumentó un 11% en dos décadas, la cantidad de inquilinos creció 127%.
Al mismo tiempo, se produjo un retraso en la edad de acceso a la vivienda propia. El promedio pasó de 35 a 45 años, mientras que el aumento de los alquileres entre los adultos mayores incorporó una nueva dimensión al problema habitacional.
En el año 2000, los mayores que alquilaban representaban una proporción marginal. Para 2022, el 7% de los adultos mayores del país eran inquilinos. En la Ciudad de Buenos Aires, la proporción llegaba al 15% y las proyecciones indican que podría alcanzar el 25% en 2030.
El déficit habitacional estimado es de unos 3 millones de viviendas, mientras que cerca de 10 millones de hogares atraviesan algún tipo de dificultad vinculada con su situación habitacional.
En paralelo, el crédito hipotecario mantiene históricamente una participación baja en la economía argentina. Casi nunca superó el 1% del PBI y durante algunos períodos llegó a representar apenas el 0,17%. A esto se suma una menor capacidad del ahorro familiar para resolver el acceso a la vivienda, debido al incremento del valor de los terrenos y a la distancia entre el precio de las propiedades y los ingresos disponibles.
El resultado fue un proceso de crecimiento de la cantidad de hogares que permanecen como inquilinos y quedan fuera del mercado de compra.
Uno de los principales problemas identificados está relacionado con el capital inicial necesario para concretar la operación. Una familia puede contar con ingresos suficientes para pagar mensualmente una cuota, pero no necesariamente disponer del dinero requerido para cubrir el porcentaje del inmueble que los bancos no financian.
En la actualidad, la mayoría de las líneas hipotecarias cubre hasta el 75% del valor de la propiedad. Así, para comprar una vivienda de USD 100.000, el comprador debería contar con unos USD 25.000 propios, además de afrontar los gastos de escrituración, tasación y otros costos asociados a la operación.
Ese requisito se convierte en una barrera para hogares que pueden afrontar una cuota mensual, pero no cuentan con ahorros de entre USD 20.000 y USD 30.000 para ingresar al mercado inmobiliario. En algunos casos, incluso, las cuotas de los préstamos disponibles resultan inferiores al alquiler mensual que ya pagan las familias.
También existe una diferencia entre los precios de los nuevos desarrollos inmobiliarios y el tipo de vivienda al que apunta la demanda hipotecaria. Las unidades nuevas ubicadas en zonas consolidadas suelen funcionar como reserva de valor para inversores que ya cuentan con propiedades, mientras que el mercado de crédito se concentra en inmuebles de valores más bajos.
El monto promedio de las escrituras realizadas con garantía hipotecaria ronda los USD 97.000. Por esa razón, prácticamente la totalidad de los créditos otorgados se destina a viviendas usadas ubicadas en zonas periféricas o barrios tradicionales, en lugar de desarrollos nuevos, cuyos valores son considerablemente mayores.
En julio, según los registros del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, se formalizaron 959 escrituras con garantía hipotecaria. La cifra implicó una baja del 31,2% frente a las operaciones concretadas bajo esta modalidad en el mismo mes de 2022.
